Ranking kredytów hipotecznych 🥇 czerwiec 2025 - spełnij marzenie o własnych czterech kątach

Ranking kredytów hipotecznych, czyli jak nie przepłacać na kredycie

Zakup nieruchomości należy do jednych z najważniejszych decyzji w życiu. W zdecydowanej większość w jego finansowaniu towarzyszy nam kredyt hipoteczny, ponieważ nie zawsze jesteśmy w stanie zrealizować nasze marzenia w całości za gotówkę. Dlatego też, produkt ten cieszy się dużą popularnością, nawet wśród osób niechętnie korzystających z usług finansowych.

Kredyt hipoteczny kojarzy się z dużą kwotą zadłużenia, ale również dużym okresem spłaty. Należyte przygotowanie się do wnioskowania o kredyt oraz wybór odpowiedniej oferty powala nam oszczędzić dziesiątki tysięcy złotych. Za pomocą rankingu kredytów hipotecznych dowiesz się jak wybrać najkorzystniejszą ofertę oraz na co zwrócić uwagę aby nie przepłacić na kredycie.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem celowym, którego zabezpieczeniem na rzecz banku jest hipoteka. Maksymalny czas jego trwania może wynosić 35 lat. Kredyt taki musi być przeznaczony np. na zakup mieszkania, domu, działki budowlanej, budowę domu lub jego remont i modernizację. Charakteryzuję się on wysoką kwotą zadłużenia oraz długim okresem spłaty.

Kredyt hipoteczny należy do najtańszych produktów kredytowych i dla wielu polskich rodzin otwiera możliwość spełnienia marzenia o własnym domu. Należy pamiętać, że wybór odpowiedniej oferty jest kluczowy, ponieważ wiążemy się z bankiem na długie lata.

Kredyt hipoteczny, a mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny oraz kredyt mieszkaniowy są to terminy często stosowane zamienne, jednak nie do końca oznaczają ten sam produkt finansowy. Rożnica między nimi nie jest wielka. Produkty te nie różnią się wymaganiami oraz oprocentowaniem, lecz celem finansowania.

Kredyt mieszkaniowy można przeznaczyć jedynie na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego, czy wykup mieszkania komunalnego. W przypadku kredytu hipotecznego możliwości mamy więcej: dodatkowo środki możemy przeznaczyć np. na budowę domu, jego remont i modernizację lub zakup działki budowlanej.

Można więc stwierdzić, że kredyt mieszkaniowy ma węższy zakres i jest jednym z rodzajów kredytu hipotecznego.

Cel kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest produktem finansowym o jasno sprecyzowanym celu. Wnioskując o kredyt hipoteczny musimy się wykazać zainteresowaniem zakupu lub remontu określonej nieruchomości. Za pomocą kredytu hipotecznego możemy sfinansować:

• zakup mieszkania lub domu,
• budowę domu,
• zakup działki budowlanej,
• remont lub modernizacje nieruchomości.

W przeciwieństwie do kredytu gotówkowego, nie możliwa jest wpłata pieniędzy na nasze konto oraz samodzielne dysponowanie środkami. Wyjątkiem jest budowa domu w której bank wypłaca transze na konto po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

Kredyt hipoteczny wiąże się z bezpośrednim nabyciem nieruchomości, która jednocześnie jest zabezpieczeniem dla banku w przypadku niespłacania zobowiązania. Pozwala to bankom zmniejszyć ryzyko związane z udzieleniem kredytu, jednocześnie obniżając jego koszt.

Warunki uzyskania i koszty kredytu hipotecznego

Przyszły kredytobiorca powinien poznać wymagania stawiane przez banki podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Jako, że z bankiem przewidujemy współpracę na długie lata, warto być świadomym wszystkich kosztów z jakimi wiążę się udzielenie kredytu hipotecznego.

Odpowiednie przygotowanie pozwala nam wynegocjować lepszą ofertę, co przekłada się na całkowity koszt kredytu. Warto tym się zainteresować, ponieważ może nam to pozwolić zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych. Na co więc zwrócić uwagę?

Zdolność i dobra historia kredytowa

Jednym z parametrów decydujących o pozytywnej akceptacji wniosku kredytowego jest wiarygodność i zdolność kredytowa. Zadbanie o te dwa parametry jest bardzo istotne. Dzięki nim nie tylko zwiększamy szanse na kredyt hipoteczny ale również na uzyskanie jak najlepszych warunków finansowania.

To właśnie na podstawie tych parametrów bank ocenia ryzyko z jakim wiążę się pożyczenie nam pieniędzy. Czym dokładnie są?

Zdolność kredytowa

Bank analizuje nasze możliwości do spłaty zadłużenia o określonych parametrach. Sprawdzane są nasze przychody oraz miesięczne wydatki i to na ich podstawie bank stwierdza czy z pozostałej nadwyżki będziemy w stanie bez problemu opłacać raty kredytu.

Podczas analizy brane pod uwagę są również parametry związane ze skłonnością do wywiązywania się ze spłaty zobowiązania, takie jak: nasz wiek, stan cywilny, ilość osób na utrzymaniu, status mieszkaniowy i majątkowy, wykształcenie, posiadany zawód, staż pracy oraz obecnie zajmowane stanowisko. Banki o wiele przychylniej patrzą na klientów o stabilnym źródle uzyskiwania dochodu, najlepiej z umowy o pracę na czas nieokreślony.

Istotnym czynnikiem jest obecnie posiadane zadłużenie, które obniża naszą zdolność kredytową. Warto przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny zadbać aby nie posiadać żadnych zobowiązań w postaci kredytów lub kart kredytowych.

Dobra historia kredytowa (inaczej wiarygodność kredytowa)

Zbieraniem i udostępnianiem informacji o naszej historii kredytowej zajmuje się BIK. Gromadzi on informację o aktualnie spłacanych przez nas kredytach, ich terminowości oraz wysokości długu. To właśnie stąd bank pobiera informację jak dotychczas wywiązywaliśmy się ze spłaty zobowiązań kredytowych.

BIK na podstawie zebranych danych wystawia nam ocenę punktową (tzw. scoring BIK). Im ocena wyższa tym jesteśmy wiarygodniejszym klientem, a ryzyko związane z pożyczeniem nam pieniędzy niższe. Warto zadbać o to aby w oczach banku być klientem któremu można zaufać. Zadbajmy o to aby nie zalegać ze spłatą zobowiązań, a w ten sposób zbudujemy dobrą historię kredytową.

A co jeśli kredyt hipoteczny jest pierwszym takim kredytem i nie posiadamy żadnej historii? Warto parę miesięcy przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny skorzystać z oferty kredytu gotówkowego lub wziąć jakiś produkt na raty. Jeśli nie posiadamy żadnej historii kredytowej to bank nie jest w stanie ocenić czy może nam udzielić finansowania. Regularnie spłacane zobowiązanie buduje naszą dobrą historię w BIK. Istotne jest aby spłacić w całości taki produkt zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, gdyż może to obniżać naszą zdolność kredytową.

Wkład własny kredytu hipotecznego

Decydując się na kredyt hipoteczny trzeba być również przygotowanym finansowo. Obecnie prawo bankowe wymaga wkładu własnego na poziomie minimum 20% kredytowanej kwoty. Wkład własny na poziomie 10% jest możliwy, jednak obciążony jest dodatkowym kosztem ubezpieczenia minimalnego wkładu własnego i naliczany jest do momentu spłacenia niezbędnego minimum 20%.

Wkład własny pozwala obniżyć ryzyko związane z udzieleniem kredytu hipotecznego. Im jest on większy, tym wartość zadłużenia jest niższa, a w oczach banku widziani jesteśmy jako klient, który jest w stanie zgromadzić potrzebne pieniądze. Wymagany wkład własny nie tylko zabezpiecza banki przed niewypłacalnością klienta, ale również redukuje ryzyko, że umowa kredytowa będzie dla nas zbyt dużym obciążeniem.

Wkładem własnym nie muszą być tylko zgromadzone oszczędności. Jeżeli planujemy budowę domu i posiadamy już działkę budowlaną to będzie ona wliczana do wysokości wkładu własnego. Może się zdarzyć, że bank weźmie pod uwagę również koszty z przeprowadzonych prac budowlanych oraz zakupionych materiałów.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowaniem kredytu nazywamy procentowy wskaźnik ukazujący koszt odsetek w skali roku. Większość oferowanych przez banki kredytów hipotecznych przewiduję zawarcie umowy ze zmiennym oprocentowaniem kredytu. Oznacza to, że rata kredytu może nie być stała przez cały okres jego trwania. Z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego?

• Stawka bazowa. Jest to najczęściej WIBOR 3M lub WIBIOR 6M, które zależne są od stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. W praktyce oznacza to, że przy obniżeniu stóp procentowych, kredytobiorca może liczyć na mniejszą ratę kredytu oraz na odwrót, podczas wzrostu stóp procentowych, wysokość raty kredytu wzrośnie.
• Marża banku. Jest to bezpośredni zysk banku z tytułu udzielenia kredytu klientowi. Jest on ustalany indywidualnie przez każdą instytucję i zależny jest od kwoty kredytu oraz sytuacji finansowej klienta.

Miejmy na uwadze, że oprocentowanie kredytu nie jest jedynym kosztem i wyznacznikiem atrakcyjności oferty. Warto zwrócić uwagę na wskaźnik RRSO, który za zadanie ma ukazać wszystkie koszty kredytu w stosunku rocznym. Pamiętajmy, że porównanie ofert na podstawie RRSO ma sens tylko wtedy, gdy oferty posiadają taki sam rodzaj rat, kwotę oraz okres do spłaty.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Dla banku udzielenie kredytu hipotecznego obarczone jest dużym ryzykiem. Zadaniem ubezpieczenia jest zabezpieczenie spłaty kredytu w przypadkach losowych. W praktyce ubezpieczenie chroni zarówno bank, jaki i kredytobiorcę. W przypadku nieoczekiwanych zdarzeń, takich jak utrata pracy lub choroba nie musisz spłacać bieżących rat kredytu, a zrobi to za ciebie ubezpieczyciel.

Chodź ubezpieczenie zwiększa łączny koszt kredytu, daje dla banku wygodną formę zabezpieczenia, a tobie w zdarzeniach losowych pewność, że nie wpadniesz w długi. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może mieć również wpływ na wysokość oprocentowania kredytu.

Prowizja banku za udzielenie kredytu

Prowizja za udzielenie kredytu jest to zwykle jednorazowa opłata dla banku za przystąpienie klienta do umowy. Opłata ta jest liczona w formie procentowej i obliczana od kwoty kredytu. Jest to standardowa opłata operacyjna banku, mająca na celu zrekompensowanie kosztów związanych z procesem kredytowym.

Konto w banku i produkty dodatkowe

Niezbędnym warunkiem do uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie lub założenie konta osobistego (ROR). Porównując oferty kredytów hipotecznych zwróćmy uwagę jakie opłaty wiążą się z posiadaniem konta w danym banku oraz na jakich warunkach da się ich uniknąć. Bank wraz z kontem osobistym może wymagać wyrobienia przez klienta karty debetowej lub kredytowej, co w rezultacie może przysporzyć dodatkowych kosztów miesięcznych.

UWAGA! Koszty związane z prowadzeniem konta osobistego, karty debetowej oraz karty kredytowej nie są brane pod uwagę przy obliczaniu RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania).

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku kredytowego?

Do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędne jest dostarczenie do banku wymaganych dokumentów. Możemy się spodziewać licznych formalności, jednak wnikliwa analiza banku daje szanse na maksymalne obniżenie ryzyka kredytowego, co może przełożyć się dla nas na korzystniejsze warunki.

Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny możemy wyróżnić 3 kategorie dokumentów wymaganych do dostarczenia w banku:

• Dokumenty osobiste. Takie jak dowód osobisty, paszport, prawo jazdy za pomocą których można zweryfikować tożsamość.
• Dokumenty związane z sytuacją finansową. Niezbędne do oceny zdolności kredytowej klienta. Należą do nich m.in. świadectwo pracy oraz zatrudnienia, zaświadczenie o zarobkach, rozliczenie skarbowe (PIT) lub wyciąg z banku z okresu 6 miesięcy.
• Dokumenty związane z nabywaną nieruchomością. Zalicza się do nich operat nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę, odpis z księgi wieczystej, potwierdzenie własności zbywcy nieruchomości oraz umowa przedwstępna.
  
  

Jak długo czeka się na decyzję kredytową?

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny wymaga dużo czasu i cierpliwości. Zgromadzenie wymaganych dokumentów nie jest proste. Dodatkowo bank potrzebuje czasu na analizę otrzymanych świadectw oraz sprawdzenie twojej historii kredytowej. Podjęta przez bank decyzja będzie w dużej mierze zależeć od posiadanej zdolności kredytowej, dlatego też ważne jest dostarczenie wszystkich dokumentów, które ułatwią bankowi dokonanie oceny.

Banki podejmują dwuetapową decyzję w sprawie kredytu hipotecznego:

• Wstępna decyzja kredytowa. Podejmowana na podstawie ogólnego wniosku (w ciągu kilku dni).
• Ostateczna decyzja kredytowa. Podejmowana na podstawie wszystkich dostarczonych dokumentów (do kilku tygodni).

Należy uzbroić się w cierpliwość. Z powodu dużej ilości dokumentów oraz formalności na ostateczną decyzję kredytową możemy poczekać nawet kilka tygodni.

Kredyt zabezpieczony hipoteką

Kredyty hipoteczne są produktami bankowymi, których wartość sięga bardzo wysokich kwot. Bank musi mieć pewność, że nawet w niesprzyjających warunkach oraz w przypadku niewypłacalności klienta będzie w stanie odzyskać kwotę zadłużenia.

Decydując się na kredyt hipoteczny musimy być świadomi, że bank zastosuje zabezpieczenie w postaci hipoteki. Oznacza to, że w przypadku gdy klient przestanie spłacać zadłużenie, bank może dochodzić do spłaty zadłużenia za pomocą ograniczonego prawa rzeczowego. Do czasu spłaty kredytu można uznać, że to bank, a nie my jest właścicielem nieruchomości.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Jeśli w trakcie trwania umowy kredytowej twoja sytuacja finansowa uległa poprawie to warto zastanowić się nad wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego. Jest to znakomita okazja by cieszyć się dużymi oszczędnościami. Wcześniejsza spłata kredytu oznacza, że unikniesz części odsetek oraz prowizji naliczonych w harmonogramie spłaty. Im krótszy czas kredytowania tym mniejszy całkowity koszt kredytu.

Banki nie przepadają gdy chce się dokonać wcześniejszej spłaty kredytu. W pierwszych latach spłaty kredytu banki zarabiają najwięcej, dlatego że w racie kredytu dominującą część zajmują odsetki. Należy pamiętać, że w pierwszych 3 latach trwania kredytu banki mogą naliczyć „karę” w postaci prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Po tym okresie nie poniesiemy żadnych dodatkowych kosztów związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu.

Gdzie znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny?

Każdy bank posiada inne kryteria podczas wyliczania zdolności kredytowej. Jeden bank będzie Ci w stanie zaoferować kredyt na 500 tysięcy, drugi wyliczy twoją zdolność na tylko 250 tysięcy. Dlatego też wniosek o kredyt hipoteczny warto złożyć do kilku banków:

• Bank z największą szansa na otrzymanie kredytu. Jest to bank z którym współpracujesz na codzień, posiadasz w nim konto ROR na które wpływa wynagrodzenie. Trzeba się liczyć z tym, że bank niekoniecznie zaproponowany kredyt o najkorzystniejszych warunkach.
• Bank z najkorzystniejszymi warunkami kredytu. Bank, który będzie miał najniższe oprocentowanie, nie pobierze prowizji i nie będzie wymagał produktów dodatkowych.
• Bank najszybciej rozpatrujący wniosek kredytowy. Możliwe, że przedstawiona oferta będzie kosztowna ale czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku będzie krótki.

Składając wnioski do kilku instytucji jednocześnie, otrzymujemy możliwość przeanalizowania, która oferta kredytu hipotecznego jest w stanie spełnić nasze oczekiwania.

Ranking i kalkulator kredytu hipotecznego

Zdajemy sobie sprawę, że wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego może wywołać wiele wątpliwości. Najlepszym rozwiązaniem jest znalezienie takiej oferty, która pozwoli zrealizować marzenia o własnym domu i nie będzie obciążała budżetu zbyt wieloma kosztami. Działamy z myślą, że stworzony przez nas ranking kredytów hipotecznych ułatwi Ci znalezienie najlepszej i najkorzystniejszej propozycji.

Dokładamy wszelkich starań aby ranking kredytów hipotecznych był zawsze sprawdzonym i aktualnym źródłem informacji. Kalkulacje kredytu hipotecznego wyliczane są na podstawie bieżących ofert bankowych, dzięki czemu masz pewność, że dane są zawsze aktualne. Mamy nadzieję, że dzięki naszej pomocy podejmiesz świadomą decyzję, a jej wybór zaowocuje podpisaniem umowy i kupnem wymarzonej nieruchomości.